Wird eine vereinbarte Sache für einen bestimmten Zeitraum einer anderen Person überlassen, wird zwischen Miete und Pacht unterschieden.
Die beiden Vertragstypen sehen ein Verhältnis zwischen einem Vermieter und einem zahlenden Nutzer vor. Zu unterscheiden sind diese Vertragsarten jedoch bezogen auf die wirtschaftliche Nutzung der Sache mit der Möglichkeit einer Gewinnerzielung. Durch den Mietvertrag genehmigt der Vermieter dem Mieter, dass dieser die Sache nutzen darf. Jedoch sehen die §§ 535 bis 580a BGB nicht vor, dass der Mieter einen eventuellen, daraus resultierenden Gewinn für sich erwirtschaften bzw. behalten darf. Anders ist dies beim Pachtvertrag. Nach § 581 BGB wird der Verpächter durch den Pachtvertrag verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren.
Der Genuss der Früchte bedeutet nicht zwangsläufig, dass auch tatsächlich Früchte geerntet und gewährt werden sollen. Gem. § 99 sind Früchte die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird. Der Begriff entspringt von der lateinischen Bezeichnung der Eigentumsrechte ab.
Vereinfacht gesagt, wird dem Pächter einer Sache aufgrund des Pachtvertrages das Recht, aus der von ihm gepachteten Sache einen Ertrag zu erwirtschaften, zugesprochen. Ein Mieter hingegen besitzt dieses Recht nicht.
Gem. § 581 Abs. 2 BGB sind die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend auf den Pachtvertrag anzuwenden. Einzige Ausnahmen sind der Landpachtvertrag sowie wenn sich aus den §§ 582 bis 584b BGB etwas anderes ergibt.
Die Landpacht, also ein Pachtvertrag in der Landwirtschaft, wird in den §§ 585 ff. BGB geregelt. Nach § 586 Abs. 1 BGB hat der Verpächter die Pachtsache dem Pächter in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und er hat diese während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Der Pächter muss wiederum die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedigungen auf seine Kosten durchführen. Zudem ist er zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet.
In einigen Fällen wird Inventar mitverpachtet. Nach § 582 Abs. 1 BGB ist der Pächter verpflichtet, für dessen Erhalt zu sorgen. Darüber hinaus ist er dazu verpflichtet, für den Ersatz eventuell verlorengegangener Inventargegenstände zu sorgen. Der Verpächter hingegen ist gem. § 582 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, Inventarstücke zu ersetzen, welche infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden Umstandes zerstört oder verloren gegangen sind. Diese Regelung gilt nach § 582 Abs. 2 BGB jedoch nicht für Tiere, soweit dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht, hat der Pächter diese zu ersetzen.
Ist die vereinbarte Laufzeit des Pachtvertrages abgelaufen, so steht der Pächter in der Pflicht, die gepachtete Sache neben dem Inventar an den Verpächter zurückzugeben.
Aus § 584 BGB ergibt sich, dass sofern keine anderslautende Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern besteht, ein Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres kündbar ist. Außergewöhnliche Umstände wie beispielsweise der Tod des Pächters führen im Gegensatz zur Miete nicht zu einem vorzeitigen Ende des Pachtvertrages. Ist der Pachtvertrag beendet, so ist der Pächter zur Herausgabe der gepachteten Flächen verpflichtet.